Нередко собственник проводит реконструкцию принадлежащей ему недвижимости, в результате которой площадь объекта недвижимости увеличивается. При этом получение разрешения на реконструкцию не произошло. Документы на согласование строительства собственник не получал. Можно ли продолжать пользоваться новым зданием?

Юридически и фактически пользование возможно ровно до того момента, когда о вашей реконструкции так или иначе не узнали контролирующие и регистрирующие органы – администрация, орган архитектуры, строительства и реконструкции, Росреестр, Роспотребнадзор и иные организации. В результате реконструкции изменяются технические характеристики объекта (площадь, количество помещений) поэтому фактически у вас появляется новый объект недвижимости, который необходимо узаконить как самовольную постройку. Поэтому собственнику необходимо узаконить реконструкцию. Однако на практике это сделать непросто.

Незаконная реконструкция и строительство в Рязани и Рязанской области

Для чего нужно узаконение реконструкции? Ответ прост. Прямого запрета для дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости нет. Однако вам необходимо подстраховаться и избавить себя от проблем с надзорными организациями еще до того, как они вам их создадут. Например, если не получить согласование документации на строительство или реконструкцию вы можете:

• получить иск о восстановлении прежней планировки/облика/размеров помещения, здания или строения, в соответствии с данными технического учета;
• если вы его проигнорируете, то получите новый иск о взыскании с вас астрента (денежной компенсации за неисполнение решения суда, в среднем 5000 рублей 00 коп. в день);
• если есть угроза жизни и здоровью граждан или вернуть в прежнее состояние объект недвижимости невозможно, то вас заставят осуществить снос самовольной постройки (в том числе части помещения, здания или строения)
• кроме того, вам будет отказано в регистрации перехода права, если вы планировали продать помещение, здание или строение;
• также вам будет отказано в регистрации долгосрочной аренды, в том случае если вы планировали сдавать «новый реконструированный объект»
• незаконное строительство или реконструкция объекта недвижимости может привести к «срыву сделки» для покупки или аренды, если заинтересованное лицо узнает, что не все документы в порядке
• вам также нужно иметь в виду, что, если не провести узаконение реконструкции или строительства вам необходимо будет выплатить административный штраф. Закон предусматривает административную ответственность как за сам процесс самовольной реконструкции (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ), так и за эксплуатацию самовольно реконструированного объекта (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). В первом случае компании может грозить и солидный штраф (от 500 тыс. до 1 млн рублей), и приостановление деятельности для юрлица или ИП до 90 суток.
• самое интересное, что в том случае, если не провести согласование реконструкции или строительства может иметь место административное приостановление деятельности вашей компании, индивидуального предпринимательства (бизнеса в целом) по месту нахождения данного помещения, строения, здания.

Чтобы предотвратить негативные последствия, то вам необходимо принять меры и оформить документы на строительство. Как и в ситуации с самовольным строительством, сделать это можно через суд. В таком случае основанием для внесения изменений в запись ЕГРН о реконструированном объекте будет решение суда.

Консультация юриста по недвижимости в Рязани и Рязанской области

За консультацией по строительству и реконструкции объектов капитального строительства в г. Рязань и Рязанской области вы можете обратиться к нам по адресу электронной почты info@lffp.ru с темой письма «узаконить реконструкцию в Рязани», в тексте письма изложите суть вопроса, а при наличии документов по делу вы можете прикрепить их к письму. Юрист по недвижимости ответит вам в ближайшее время.

При отправлении документов и вопросов в письме юрист по недвижимости гарантирует конфиденциальность, а также дает обязательство в нераспространении документов и (или) сведений без согласия отправителя. Мы поможем вам осуществить строительство и реконструкцию объектов капитального строительства.

Подать иск на узаконение реконструкции в Рязани и Рязанской области

Для начала собственнику необходимо разобраться, требовалось ли разрешение на строительство или реконструкцию и какие именно работы были проведены. Правила о самовольной применяются, если в результате реконструкции создан новый объект. Узаконить реконструкцию необходимо, если это приводит как минимум к двум самостоятельным последствиям:

• к появлению нового объекта (в тех случаях, когда параметры объекта, например площадь, изменяются)
• к сохранению прежнего, но с улучшенным содержанием (например, новыми несущими конструкциями)

Ответ есть в совместном постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Правила о самовольной постройке (ст. 222 ГКРФ) распространяются только на такую самовольную реконструкцию, которая привела к появлению нового объекта (п. 28 постановления №10/22). Иными словами, согласование реконструкции можно путем подачи иска о признании права собственности на него (п. 3 ст. 222 ГКРФ) можно, только если появился новый объект недвижимости.

Условия на согласование строительства и реконструкции

Если в результате реконструкции, проведенной без обязательного разрешения, появился новый объект, то собственнику необходимо позаботиться о легализации недвижимости и узаконить реконструкцию. Лучше это сделать до того, как в суд обратятся органы власти. Они вправе потребовать снести такую постройку. Правда, при условии, что недвижимость нельзя вернуть в первоначальное состояние (абз. 2 п. 28 постановления №10/22).

Чтобы провести согласование строительства, собственнику необходимо обратиться в суд с требованием о признании права собственности на новую недвижимость. И в данном случае процедура ничем не будет отличаться от легализации самовольной постройки. Суд вправе это требование удовлетворить, но лишь при соблюдении нескольких условий:

• истец является титульным владелец земельного участка. То есть, незаконная реконструкция может быть узаконена только собственником земельного участка, на котором расположена постройка, либо иной титульный владелец — тот, кому участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГКРФ).
• постройка не угрожает жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц. Еще одно обязательное условие чтобы узаконить реконструкцию — недвижимость после самовольной реконструкции не угрожает жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГКРФ). Причем суды также исследуют, не нарушены ли при реконструкции градостроительные, а также строительные нормы и правила (п. 26 постановления №10/22). Нужно учитывать, что Верховный суд считает иначе. По его мнению, суд не может отказать в легализации лишь потому, что собственник нарушил процедуру получения разрешения, иначе судебное решение будет основано на формальном подходе (определение Верховного суда от08.07.14 №19-КГ14-6). Правда, эту позицию ВС РФ высказывал пока только в отношении граждан.
• истец предпринял меры на внесудебное согласование строительства. С одной стороны, отсутствие документов на реконструкцию не служит непреодолимым препятствием для легализации постройки. С другой — истцу необходимо доказать, что он предпринимал меры, чтобы эти документы получить. Иными словами, сделал все, чтобы легализовать постройку без суда.

Юридические услуги по строительству и реконструкции в Рязани и Рязанской области

— оформление земельного участка под строительство
— узаконение реконструкции
— согласование строительства
— согласование документации на строительство
— получение разрешения на строительство
— получение необходимой документации и согласований
— согласование проектной документации на строительство
— представительство интересов при проведении государственной экспертизы
— представительство интересов в государственной инспекции строительного надзора
— ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства
— техническая инвентаризация, постановка объекта на кадастровый учет
— государственная регистрация права собственности

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.